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Was versteht man unter einem

Forward-Darlehen?

 

Ein Forward-Darlehen ist eine  Darlehensform, die ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt werden kann. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung war zunächst nur für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften erhältlich. Seit Ende der neunziger Jahre sind auch Angebote für private Kreditnehmer auf dem Markt. Die Idee des Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag zur Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich auf diesem Weg aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Das Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, der Clou liegt jedoch darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer keine Raten und der Kreditgeber berechnet keine Bereitstellungszinsen.

Welche Auswirkungen hat der EZB Leitzins auf die Baufinanzierungszinsen?

Genaue Prognosen zum Einfluss des EZB Leitzinses sind sehr selten

Sobald die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins erhöht oder senkt, kommt die Frage auf: Was passiert nun mit den Baufinanzierungszinsen? Hausbesitzer und solche, die es werden wollen, möchten dann wissen, welche Konsequenzen die Änderung für sie hat und wie sie reagieren sollen.

Eindeutige Antworten zu finden, ist allerdings eine Herausforderung: Wenn sich der Leitzins bewegt, liest man oft, dass die Baufinanzierungszinsen früher oder später nachziehen. Wann und in welchem Umfang, wird dabei allerdings meist nur vage prognostiziert. Der Grund: Die Zusammenhänge sind komplex, was genaue Vorhersagen erschwert.

Wir wollen einmal vorweg nehmen: Der EZB Leitzins beeinflusst die Baufinanzierungszinsen nur indirekt. Eine Kettenreaktion kann, muss aber nicht zustande kommen.

Es stellen sich also die Fragen: Warum hat der Leitzins keinen direkten Einfluss auf die Bauzinsen? Und wovon hängen sie stattdessen ab, sprich: Woran können Immobilieninteressierte verlässlich ablesen, wie sich die Baufinanzierungszinsen entwickeln werden? Ziel dieses mehrteiligen Artikels ist es, diese Fragen Schritt für Schritt verständlich zu beantworten.

Wie Pfandbriefe und die Staatsanleihen Licht ins Dunkle bringen

Das genaue Verhältnis zwischen Leitzins und Baufinanzierungszinsen erschließt sich erst, wenn man versteht, wie Banken sich refinanzieren und in welchem Zusammenhang Staatsanleihen, Pfandbriefe und Baufinanzierungszinsen stehen.

Dazu werden wir drei Thesen nacheinander näher beleuchten.

1. These: Banken refinanzieren Baufinanzierungen vorwiegend über langfristige Anleihen wie Pfandbriefe

In diesem Abschnitt zeigen wir, woher Banken die Geldmittel für ihre Baufinanzierungsgeschäfte beziehen und weshalb Pfandbriefe dafür so wichtig sind. Unsere Infografik zum Thema "Refinanzierung von Baufinanzierungen" zeichnet den zugrunde liegenden Kreislauf nach.

 

2.These: Die Konditionen der Pfandbriefe orientieren sich an den Konditionen der Staatsanleihen

Staatsanleihen und Pfandbriefe bestimmen die Höhe des Baufinanzierungszinses mit. Unsere Infografik zeigt, wie die Reaktionskette im Fall einer Leitzinssenkung aussehen kann. Dieser Abschnitt beschäftigt sich außerdem mit dem Grundgedanken: Je teurer die Geldbeschaffung für eine Bank über Pfandbriefe und Co. wird, desto höher setzt sie den Sollzins für ihren Kunden an.

 

  • 3. These: Der Leitzins hat keinen direkten, unmittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen

Das Fazit aus den ersten beiden Abschnitten lautet: Weil die Bauzinsen in erster Linie von der Entwicklung von Staatsanleihen und Pfandbriefen abhängen, hat der Leitzins nur indirekte Auswirkungen auf sie. Wir skizzieren an dieser Stelle das genaue Verhältnis zwischen Leitzins und den Baufinanzierungszinsen und erläutern, welche Kettenreaktionen möglich sind und welche im Normalfall eintreten.

Das Resümee: Den Blick auf die Staatsanleihen richten und den EZB Leitzins vernachlässigen

Unsere Ausführungen zu den drei oben genannten Thesen lassen nur eine Erkenntnis zu: Der Leitzins spielt für die Baufinanzierungszinsen eher eine untergeordnete Rolle. Für alle, die in Kürze ein Eigenheim kaufen wollen oder bereits eines besitzen, heißt das: Der Blick auf den Leitzinsverlauf hilft kaum weiter, wenn man erfahren will, wohin sich die Baufinanzierungszinsen entwickeln werden.

Im Gegensatz dazu - und das ist die wohl wichtigste Erkenntnis dieses Artikels - bieten aber die Staatsanleihen und die Pfandbriefe eine sehr verlässliche Vorhersage. Denn klar ist: Wohin diese beiden Anlagen tendieren, dahin entwickeln sich auch die aktuellen Bauzinsen.

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